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부동산 투자
[백원기의 부동산 투자④] 투기말고 임대사업
백원기 칼럼리스트  |  newafter1@hanmail.net
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승인 2018.07.11  22:10:05
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[경제플러스=백원기 칼럼리스트] 투자와 투기의 차이가 무엇일까요? 간단합니다. 내가 부동산이나 주식을 사면 투자이고 남이 부동산이나 주식을 사면 투기입니다. 맞나요?

사실 투자와 투기를 구분하기는 쉽지 않습니다. 하지만 가장 쉽게 구분하는 방법은 보유기간이 긴지 짧은 지를 보면 됩니다.

정부에서 보유 세, 종부 세 등등 다주택자에 대한 전 방위적 압박을 하고 있습니다. 세금에 대한 압박으로 임대사업자로 등록하는 순간 2년에 5%의 전월세 상한선에 걸립니다.

보유기간 중 전세시세가 몇 번 하락하면 평균은 5%는커녕 2-3%로 하락하여 은행 이자만 못할 가능성도 있습니다.

여기에 그 지역 부동산이 전체적인 하락의 늪에 빠지면 임대기간 중에는 매도를 할 수 없기에 빠져나오지도 못합니다.

물론 같은 임대사업자에게 파는 방법도 있지만 하락지역의 부동산을 실수요자도 아닌 임대사업자가 살 가능성은 없습니다.

그러면 투자를 하지 않으면 되지 않을까요? 그렇게 되면 인플레이션의 함정에 빠지게 됩니다. 인플레이션의 함정이란 물가가 올라서 돈의 가치가 하락하는 것을 말합니다.

현재의 가치로 10억 원은 10년 후에는 6억7천만 원, 20년 후에는 5억 원, 30년 후에는 3억3천만 원 40년 후에는 2억5천만 원이 됩니다.

예를 들면 5000원하던 설렁탕이 10년 후에는 7500원, 20년후에는 1만원, 30년 후에는 1만500원 40년 후에는 2만원이 되는 것과 같습니다.

돈의 가치는 1년에 3.54%씩 복리로 쉬지 않고 하락합니다. 즉 1억 원은 365일 후에 354만 원만큼 가치가 하락합니다. 즉 하루에 9698원 약 1만원씩 돈이 빠져나가는 것과 같습니다.

10억 원은 하루에 약10만원의 가치가 줄고 일 년에 3540만원의 가치가 줄어 듭니다. 100억 원은 하루에 100만원의 가치가 줄어들고 1년에는 3억5400만원의 가치가 줄어듭니다. (그래서 내 돈으로 전세를 사는 것보다. 전세자금 대출을 받거나 대출을 받아서 집을 사는 것이 더 유리합니다. )

그러면 어떻게 해야 할까요? 단기투자(투기?)도 어렵고 돈을 은행에 넣어 두는 것도 인플레이션의 함정에 빠지게 됩니다.

주식투자? 주식투자는 팔아야만 돈을 버는 구조이기 때문에 강력한 신념이 없으면 무조건 흔들리게 되어 주식 공부를 많이한 심장이 아닌 사람은 돈을 벌기 어려운 구조입니다. 연금? 너무 많은 연금은 저금과 마찬가지로 인플레이션에 고스란히 노출 됩니다.

해법은 부동산 가치가 꾸준히 상승할 지역에 투자를 하는 것입니다. 돈이 많으면 단독 주택을 사거나 아파트를 사고 돈이 없으면 다세대나 원룸을 사는 것도 좋습니다.

중요한 것은 반드시 상승할 지역을 사는 것입니다. 그곳이 어디냐구요? 서울에도 향후 일자리가 16만개가 생기는 곳과 8만개가 생기는 곳이 있습니다.

또 다른 한 곳은 정 중앙 최고의 입지에 있습니다. 그곳의 인근에 투자하여 10년 이상 보유하면서 임대사업을 하면 됩니다.

일자리가 늘어나고 공급이 어려운 곳은 반드시 상승합니다. 그것은 상식이며 기본입니다. 이제는 부동산 투자(투기)가 아닌 임대사업을 할 때입니다.

그런데 막상 투자하려고 여러 물건을 함께 보면 선택의 기로에 서게 됩니다. A부동산이 가지고 있는 장점이 B부동산에는 없고 B부동산이 가지고 있는 장점이 A부동산에는 없는 경우가 많기 때문입니다.

그럴 때 이렇게 생각해 보세요. 세입자는 어느 부동산을 왜 더 선호할 것인가를 말입니다. 부동산투자자는 임대사업자입니다. 임대사업자는 끊임없이 고객을 분석해야 합니다. 임대사업자의 고객은 임차인입니다.

임차인이 어떤 집을 좋아하는지 말입니다. 층,향,뷰,관리비,거리,크기,방구조,가격 등등 나의 모든 판단 기준이 고객이 되어야 합니다.

아마추어 사업가는 자신이 만들고 싶은 상품을 만들어서 (예를 들면 자기가 좋아하는 음식) 자기가 원하는 지역에서 (집에서 가깝거니 월세가 싼 곳) 자기가 원하는 가격에 (내가 이 정도를 팔아야 이익) 팝니다. 철저히 나 중심적 사고입니다.

하지만 좋은 사업가는 고객이 어떤 메뉴를 좋아하는지를 분석합니다. 그 고객들의 수입과 소비패턴 지출 가능 금액 등을 파악하고 고객이 오기 쉬운 곳 고객이 편리한 장치를 만듭니다.

결국 고객이 거절할 수 없는 제안을 하는 것입니다. 고객이 살 수밖에 없는 물건을 살 수밖에 없는 가격에 파는 것입니다. 이것이 고객 중심의 사고입니다.

물론 쉽지는 않습니다. 그러나 불가능하지도 않습니다. 그저 조금 더 노력하고 조금 더 가치관을 고객 위주로 바꾸는 것입니다.

그래서 우리 임대사업자는 고객이 출근하기에 편리하고 고객이 자녀를 교육시키기에 편리하고 고객이 거주하기에 편리한 곳을 선택의 기준으로 삼아야 합니다.

투자를 할 때 가장 흔히 저지르는 실수는 내가 사는 곳 주변에만 투자하거나 가격이 싸다는 이유로 투자하는 것입니다. 가격이 싸다면 이유가 있습니다. 가격만 보고 투자했다가 세가 나가지 않아서 세입자를 못 맞추는 경우가 매우 많습니다.

투자의 패턴이 단기에서 장기로 바뀌고 있는 지금 우리는 세입자분들이 더 선호할 요건이 많은 부동산을 선택해야 합니다.

부동산을 사실 때 이런 질문을 스스로에게 해보세요.
“나라면 혹은 내 자녀라면 이집에 거주할 수 있을까?”

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