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[백원기의 부동산 투자②] 갭투자는 만능일까?
백원기 칼럼리스트  |  newafter1@hanmail.net
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승인 2018.06.22  19:04:59
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[경제플러스=백원기 칼럼리스트] 서울에서는 중랑구와 성북구가 가장 투자가치가 높고 강남구와 서초구가 가장 투자가치가 낮은가요?

전 앞으로 송파구와 용산구의 미래가치(성장성)가 전국 최고라고 생각합니다.

미래가치가 높은 재건축 아파트와 재개발 빌라가 갭이 작은 것을 보신 적이 있으신가요?

제가 늘 강조하는 입지,입지,입지란?

그곳이 앞으로 성장할 지역인가하는 미래가치를 의미합니다.

지역분석이란 이지역이 앞으로 성장할 가능성이 있는가를 분석하는 것입니다.

결론 전 성장할 지역을 분석합니다. 미래를 그려봅니다. 말이 되는지 상상합니다. 그리고 그지역을 방문하고 조사합니다.

그 지역에서 20년 부동산을 하신 터줏대감 공인중개사 사장님도 자신이 있는 지역의 가치를 모르시는 경우가 많습니다.

그이유는 고정 관념 때문입니다. 지금까지 그래왔기에 앞으로도 그럴 것이라는 생각.... 그 생각에 함몰돼있습니다.

하지만 저는 수많은 지역이 어떻게 환골 탈퇴하였는지를 보았기에
그분들과 조금 다른 확신이 있습니다.

투자는 성장 지역에서 갭이 작은 물건을 찾는 것입니다.

예를 들어서 수도권남부에 작은 베드타운 도시가 있다면, 그지역은 집값이 오르는 것도 더디고 전세가와 매매가의 큰 차이가 없습니다.

그래서 투자의 측면에서는 전혀 매력 적이지 않습니다.

그런데 그지역에 강남까지 직선으로 갈 수 있는 지하철이 생겨서 30분이내에 출근할수 있게 되면 집값이 반드시 오릅니다.
직원 5000 명의 종합병원과 의료R&D센터가 생긴다면 집값이 반드시 오릅니다.

직원 1만명이 근무할 테크노밸리나 지식산업센터가 생기면 집값이 반드시 오릅니다.

그런 뉴스를 듣고 땅을 파는 것(사업 시작)이 확인 되면 투자를 하는 것입니다.

그래서 투자는 선 지역분석 후 갭투자를 하여야 합니다. 갭이 100만원이라고 투자하는 것이 절대 아닙니다.

지금 갭이 100만원이지만 2년 후 입주 물량이 늘어나서 전세가가 3000 만원 빠지면 그돈을 토해 내야 합니다.
2-3채는 괜찮지만 2-30채는 감당하기 어렵습니다.

갭투자에서 전세가 하락은 지옥행 특급열차입니다.

공실은 지옥 그자체입니다. 꾸준히 지속적으로 전세가와 월세가가 성장할 곳만 투자하는 것이 정답입니다. 지가가 꾸준히 오를 곳에서 투자금이 적은 부동산을 찾는 것이 정답입니다.

갭은 내가 투자를 결정하는 열가지 요인 중 하나일 뿐입니다.

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