경제플러스
부동산 투자
[백원기의 부동산 투자①] 부동산 투자는 나무심기입니다.
백원기 칼럼리스트  |  newafter1@hanmail.net
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승인 2018.06.11  10:51:08
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[경제플러스=백원기 컬럼리스트]

#저는 네이버카페 ‘선한투자연구소’ 운영자 백원기입니다.

2007년부터 부동산투자를 했습니다. 노후를 위해 집을 저축하라, 노후를 위해 집을 이용하라, 부동산 수익률이 답이다 3권의 책을 집필했습니다.

노후를 위해 집을 이용하라는 2016년 상반기 교보문고 부동산 부문 베스트셀러 1위에 올랐습니다. 저는 지역분석 전문가이며 지역분석을 기반으로 한 투자처를 발굴하고 있습니다.

저는 보통사람도 투자할 수 있는 1000만원~5000만원의 소액투자를 지향합니다.

투자지역은 핵심일자리가 있는 역세권위주로 투자합니다. 부동산 소액 투자가 안전한 자산증식의 방법이 되도록 지속적인 연구를 하고 있습니다.

경제플러스를 통하여 좋은 정보가 많은 분들에게 도움이 되시기를 바랍니다.

문의 : 선한투자연구소 http://bwk7.com newafter1@hanmail.net,
1833-5187, 010-3895-0729 

 

투자는 과일나무심기와 비슷합니다 .

저는 2005 년 ,2006 년 부동산을 공부하고 2007 년 1.1 부터 투자물건을 투자하기 시작했습니다 .

저는 투자수익이 언제부터 생겼을까요? 만 2년이 지난 2009 년 이후부터입니다 .
(과일나무도 2-3년이 지나야 열매가 달립니다.)

왜냐하면 전 팔지 않고 현금흐름을 만드는 투자를 선호하기 때문입니다.

제가 일단 나무하나를 심으면 전세금 상승이 기본 2 년 후에야 갱신되기 때문입니다 .

물론 약간의 예외는 있습니다. 전세기간이 1 년 남은 것을 전세 끼고 사거나

세입자가 1 년을 살고 직장이 이전되어 이사를 갈 때입니다 .

그럴 땐 2년의 기본 공식이 어긋나기도 합니다 .

하지만 대부분 나무를 심듯 부동산에 투자하면 과일나무의 과실과 같은
현금흐름은 만 2 년 후에야 생깁니다. 이것이 전업투자자의 큰 문제입니다.

수입이 2년간 없습니다. 첫 수익이 크지도 않습니다.

그런데 그것을 견뎌야 합니다.

첫 수확은 2 년에 한번이지만 그것과 해마다 근로로번 저축액과 합쳐서 계속 투자하다보면 어느새 수확이 1 년에 한번 , 6 개월에 한번 3 개월에 한번 1 개월에 한번이 됩니다.

봄가을에는 계약이 몰려 1 주일에도 몇 건의 수확이 있는 적도 생깁니다 .
이러면 1 단계 성공입니다 .

2-3 달 혹은 매달 한 번씩 꾸준히 수익이 생기기 때문에 투자에 탄력이 생기기 때문입니다 .
저는 운이 좋은 사람입니다 .

사업을 정리하고 지방의 직장에 내려간 2003 년 12월에 저의 아파트 전세보증금 일부를 아버지께 드렸기 때문입니다 .

제 아내와 초등생 외아들은 아버지의 아파트에 들어가서 살았습니다.

저는 지방에 내려가 주말에만 올라오는 주말부부이고, 아내는 시어머니가 아무리 잘해주셔도 눈치를 보며 살아야했습니다 .

사업을 정리하느라 온전히 드리지도 못한 전세 보증금을 아버지가 저의 이름으로 주식투자를 하셔서 3년간 7-8배로 불려주셨습니다. 그 당시는 중공업 주식이 강세였기 때문입니다.

그리고 전 2004 년 동탄의 아파트를 분양 받았습니다. 그 당시 동탄은 미달이었습니다 .

계약금과 중도금은 주식을 조금씩 팔아 충당했습니다 .
그런데 2007 년 놀라운 일이 생겼습니다 .

분양가가 2 억 4 천인데 은행에서 2 억 4 천을 대출해 준다는 것입니다 .

그래서 그때 2 억을 대출 받은 것이 저의 종자돈이 된 것입니다 .

저는 그 돈으로 최대한 돈이 들어가지 않는 투자를 조금씩 꾸준히 계속하였습니다 .

그런데 저와 함께 투자를 공부했던 친구들은 투자 계에서 다 사라졌습니다 .

저와 동갑인 한 친구는 용인의 큰 아파트에 사는데 미취학 자녀가 둘이었습니다.

도로를 깔고 기반 공사 등을 하는 회사에 다니다가 일이 힘들고 돈이 안 되어
전업투자를 할까 해서 부동산 투자공부를 시작한 친구입니다 .

또 다른 친구도 동갑으로 직장을 나온 서울 사는 친구였습니다 .

처음엔 자주 만나고 공부하고 임장가고 그렇게 지냈습니다 .

그런데 시간이 흐르며 만남이 뜸해졌습니다 .

이유는 그 친구들이 더 이상 투자를 할 수 없었기 때문입니다 .

회사를 나와서 종자돈 몇천 혹은 몇백이 있습니다 .

그걸로 투자해서 매달 돈을 벌어야 하는데 오히려 아내에게 매달 생활비를 주어야 하기 때문입니다 .

투자금도 부족하고 생활비가 부족하니 2 년 후를 내다보고 지금 나무를 심을 수가 없습니다 .

왜냐하면 이 돈을 투자로 다 써버리면 다음 달에 굶을 수도 있기 때문입니다 .

결국 용인친구는 회사에 다시 들어갔고 서울친구는 부모님께 도움을 받아서 서울교대 근처에 퓨전주점을 작게 오픈했습니다 . 그리고 투자 계를 떠났습니다.

투자에는 안정적인 직장이나 사업장이 필수입니다 . 일단 생활을 해야 하기 때문입니다.

퇴사하면 시간도 많고 퇴직금으로 종자돈도 넉넉하니 자유롭게 살면서 투자를 통해서 돈도 넉넉하게 벌 것 같지만 현실은 다릅니다.

전 지금 이렇게 생각합니다. 용인의 친구가 다시 도로를 만드는 회사에 취직해 돈을 벌고 서울의 친구가 교대에서 퓨전 주점을 하며 1년에 하나 아니면 2년에 하나의 나무를 심었다면 말입니다.

11-12년이 지난 지금 그 친구들이 어떻게 되었을까하고 말입니다. 지루하고 힘들지만 지금 어느정도 자산을 형성하지 않았을까요?

부동산 하나를 제대로 된 위치에 심으면 2 년 후에 반드시 과실이 열립니다 .

10 년 전에는 경매로 부동산을 싸게 사서 바로 파는 투자기법이 있습니다 .

그걸 500 떼기 ,100 떼기라 불렀습니다 . 바로 팔아서 500,1000 을 번다는 말입니다.

하나를 바로 팔아 500,1000을 벌어도 매달 아내에게 생활비 200 을 주고 본인은 교육비와 임장비로 100 을 쓰면 남는 돈이 별로 없습니다 .

매달 500벌기도 어렵습니다. 그런 물건이 꾸준히 자주 있기 어렵기 때문입니다.

결국 2 년간 열심히 샀다 팔았다를 열심히 반복해봤자 좋은 위치에 사서 아무 일도 않고 2년간 기다린 사람에 비하여 초라한 결과만 남습니다 .

그래서 저는 남편은 직장에서 열심히 일하고 아내는 자녀를 잘 교육시키면서 틈틈이 부동산 공부를 하여 1-2 년에 하나씩 나무를 심는 것이 최고의 투자법이라고 생각합니다 . (남편과 아내가 한마음이 되는 것도 투자의 중요 요소입니다 .)

그래서 투자는 직장과 반드시 병행이 되어야 합니다 .
생활비를 벌어야하기 때문입니다. 2년 후에 무조건 오르는 확신이 생겨도 2년간 굶고 살 수는 없습니다.

안정적인 수입이 없어서는 투자가 불가능 합니다 . 투자는 꾸준해야합니다.

투자는 기다려야 합니다 . 투자로 돈을 벌어도 그 돈은 다시 재투자되어야 합니다 .

소비수준을 늘이면 최악이 됩니다 .

투자로 돈 좀 벌었다고 비싼 차 사시고 큰 집에서 사시지 마십시요.

그런 건 나중에 해도 됩니다. 불우한 이웃에게는 매달 만원도 안쓰면서 자신의 치장에만 돈을 쓰는 사람은 재산을 지키기가 어려워집니다.

그렇게 아끼고 살면서 투자를 병행하면 처음에 심은 작은 나무하나가 시간이 흘러서 작은 숲이 될 수 있습니다.

한방에 대박은 가능성은 낮고 본전을 잃을 위험은 매우 큽니다. 또 매 2년 과실을 얻으려면 지역을 열심히 분석해야 합니다.

그러면 좋은 위치에 잘 심은 이 작은 묘목 주변 땅에 영양분이 많고 비가 적당히 내리고
햇볕이 잘들면 그 묘목이 언젠가 큰 거목이 될 수도 있습니다.

제가 11-12년 전에 2억 넘는 종자돈이 없었어도 직장생활하며 저축하여 꾸준히 투자했다면 지금 좋은 성과가 틀림없이 나왔을 것입니다. 그것이 바로 시간의 힘입니다.

입지가 좋은 부동산은 10년 투자하면 평균 2배로 상승합니다. 

1억이면 2억이 되고 2억이면 4억이 됩니다. 투자금은 보통 전세를 80% 이용하므로 투자 금 대비 10배의 수익이 가능합니다. 이것이 장기 투자이고 이것이 시간의 힘입니다.

감사합니다. 앞으로 매주 1회씩 글을 올리겠습니다.

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