문재인 정부의 첫 부동산대책인 6·19 대책은 투기수요를 차단하면서도 자칫 경기침체를 초래할 위험은 피하고 저소득 실수요자의 내 집 마련은 보장한다는 것이 특징이다.
특히, 투기과열지구 지정 등이 제외됐지만 재건축 규제는 시장에 만만찮은 강도로 전달될 것으로 보인다.
19일 발표된 대책을 보면 정부는 규제를 시장이 불안한 청약조정지역으로 국한하면서 저소득층에 대해서는 예외로 하는 등 지역별·계층별 차별화 전략에 주력했다.
또 최근 집값이 국지적으로 오른 것은 공급보다는 수요 과잉 때문이라는 판단과 함께 수요 중에서도 투기수요를 가려내 규제하는 내용을 주로 담았다.
우선 금융위원회는 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 규제 완화 이전 수준으로 10% 포인트씩 낮추되 대상 지역을 청약조정지역으로 좁혔다.
청약조정지역은 서울 25개구와 경기도 과천, 성남, 광명, 부산 해운대구와 세종시 등 40곳으로, 정부가 집값 불안을 잡기 위해 전매제한이나 1순위·재당첨 금지 등 청약규제를 적용하는 곳이다.
LTV·DTI를 전면적으로 강화하지 않은 것은 일부 과열지역을 잡으려다 부동산 시장 전체의 활력을 떨어뜨리고 경기 전반에도 타격을 주는 상황을 고려한 것으로 보인다.
또 청약조정지역이라고 해도 전체의 55%를 차지하는 저소득 무주택자에게는 LTV·DTI를 현재 수준으로 유지키로 한 것은 계층별 차등화를 꾀하는 대목이다.
금융당국은 서민과 중산층의 내 집 마련을 지원하기 위해 디딤돌대출과 보금자리론, 적격대출 등 정책 모기지를 올해 44조원 공급할 방침이다.
그간 도입 여부가 주목된 투기과열지구 지정은 대책에서 빠졌다.
특정 지역에 대한 규제이긴 하지만 워낙 파장이 커 시장 전체를 냉각시킬 수 있는 위험부담 때문이다.
이번 대책을 통해 LTV와 DTI가 각각 60%, 50%로 낮아지게 됐지만 투기과열지구가 지정되면 이보다 훨씬 더 낮은 40%까지 내려간다.
국토교통부는 투기과열지구 규제 중 재건축 조합원 지위 양도 금지 규제를 도입하는 방안을 검토했지만 이를 보류하는 대신 재건축 조합원 분양 규제를 뽑아내 청약조정지역에서 적용하기로 했다.
조합원 분양 규제는 조합원 지위 양도 금지 규제보다 강도가 세지는 않지만 재건축 투자 수요에는 적잖은 영향을 줄 것으로 전망된다.
재건축 조합원이 분양받을 수 있는 주택 수가 3채에서 1채로 줄어들어 재건축 예정 주택을 여러 채 구입해 놓은 투자자의 경우 주택 일부를 처분해야 한다.